주택매매시장 활성화 정책을 통한 전월세시장 안정은 불가능하다!
서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책에 대한 <토지정의> 논평
오늘 오후 박근혜 정부는 전월세난을 해결하기 위해 ‘서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책’을 발표하였다. 정책의 주된 방향은 취득세 인하, 장기 주택 모기지 공급 확대 등을 통한 매매수요 전환 촉진, 월세 소득공제 확대 등을 통한 전월세 부담 완화, 임대주택 공급 확대이다.
<토지정의>는 정부의 전월세 대책 중 주택매매시장 활성화를 통한 전월세 안정은 불가능한 방식이며 설혹 목표를 이룬다 해도 가계부채 1000조 시대에 그 폐해는 전월세난보다 더욱 심각함을 경고한다. 전월세난을 해결하기 위해서 단기적으로 전월세 상한제를 도입하고 장기적으로는 주택시장을 교란시키는 토지불로소득 차단을 통해 시장의 안정화를 꾀할 것을 제안한다.
가계대출 1000조 시대에 빚 권하는 정부의 발상이 경이롭다!
지난 20일 박근혜 대통령이 ‘전세 시장에 집중된 수요를 매매시장으로 돌려서 매매와 전세시장 간의 균형을 맞추도록 하는 정책이 중요하다’고 언급한지 8일 만에 주택매매시장 활성화를 통한 전세수요 축소 정책이 나왔다. 대통령의 지시를 신속하게 이행하는 해당 부처의 실행력은 경탄할만하지만 해당 정책을 통한 정책목표의 달성 가능성과 부작용에 대해서는 전혀 검토하지 않은 듯하다.
지금과 같은 부동산 하락기에는 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 취득세를 영구 인하하여 세금 부담을 완화하거나, 주택구입자금 대출 요건을 완화하고 금리를 낮춘다 하더라도 주택구입 수요가 나타나기 쉽지 않다. 설혹 잠시 반짝효과가 나타날 수도 있겠지만 더 큰 부작용이 뒤를 기다리고 있다.
주택매매시장이 활성화되기 위해서는 시민들이 주택구입가격이 적정하다고 생각하거나 주택을 구매하여 시세차익을 남길 수 있을 것이라고 판단해야 한다. 하지만 현재 수도권 지역의 연소득 대비 주택가격비율(PIR: Price to Income Ratio)은 8 이상으로 적정 주택가격 수준(3~5)을 훨씬 상회하고 있기에 시민들이 주택가격이 적정하다고 체감하기에는 아직도 주택가격이 과도하게 높은 상황이다. 또한 부동산 하락기에 사람들이 시세차익을 노리고 주택을 살 리 마무하다.
만에 하나, 정부의 의도대로 주택매매시장이 활성화되어 주택임대시장의 수요가 매매시장으로 넘어간다고 해보자. 시민들이 사는 주택은 정부가 권해준 빚으로 사게 될 것이다. 정부는 가계부채 1000조 + α가 되었을 때 맞이할 경제위기에 대한 대응책은 준비해 놓았는가? 또한 취득세 감면과 다주택자 양도세 중과 폐지로 인한 지방 및 중앙정부 세수 감소로 인한 재정난에 대한 준비는 되어 있는가? 그리고 세제완화로 인한 반짝효과가 사라지면 다시 하우스푸어의 길로 들어서게 될 피해자들에 대한 대응책은 마련해 두었는가?
복지를 위한 재정 확보가 절실한 상황에서 다른 대안 없이 조세 재정 기반을 줄이고 가계부채 1000조원을 염려하는 상황 속에서 빚 권하는 정부의 발상에 탄식을 넘어 경이로울 지경이다.
단기적 방안은 전월세 상한제 및 주거복지 강화! 장기적 방향은 토지불로소득 차단을 통한주택시장 정상화!
작금의 전월세난의 본질은 주택가격의 상승으로 지탱되던 전세시장의 축소와 주택가격의 거품이 빠지면서 발생하는 부작용이 맞물리며 발생하는 현상이다.
외국에서는 거의 찾아볼 수 없는 전세제도가 한국에서 활성화된 이유는 급격히 상승했던 주택가격 덕분이다. 집주인들이 주택구입가격의 반값 가까운 비용으로 집을 빌려 주었던 이유는 전세자금을 끼고 대출을 받아 주택을 구입하면 시세차익을 얻을 수 있었기 때문이다. 하지만 주택가격이 하향 안정화되는 추세에서는 전세가격이 상승하고 전세가 월세로 전환되어 전세제도가 축소되는 것은 막기 힘든 현상이다.
다만 이 과정에서 기존 전세제도에 익숙해있던 시민들의 고통체감률이 상당히 높은 수준이므로 다소 부작용이 있더라도 단기적으로 전월세 상한제를 도입하고 공공임대주택 및 토지임대형 주택을 빠르게 공급함으로써 임대시장을 안정화시킬 필요가 있다.
또한 애시당초 주택가격의 거품을 막을 수 있었다면 매매시장과 임대시장 모두에서 실수요가 반영되어 매매시장의 수요와 임대시장의 수요가 균형을 이루었을 것이다. 하지만 주택가격의 거품이 커지던 시절, 매매시장으로 급격히 쏠렸던 수요가 주택가격의 거품이 빠지면서 상당한 주택매입수요가 전세수요로 전환하였고, 이명박정부의 뉴타운 정책으로 인해 전월세 위주의 저렴주택이 급격히 사라지면서 작금의 전월세난이 더욱 심각해졌다.
박근혜 정부가 작금의 전월세난 해결뿐만 아니라 향후 5년 동안 올바르고 실효성있는 부동산정책을 만들기 위해서 거쳐야 할 관문은 과거 정책 복기이다. 먼저 이명박 전 대통령의 뉴타운 정책으로 인한 전월세 위주의 저렴주택 멸실에 대한 반성이 필요하다. 또한 참여정부가 부동산 거품을 제거하기 위해 보유세 강화정책을 펼치고자 할 때 공급확대를 주장하며 거품을 더욱 키우는데 일조하였던 당시 서승환 교수의 관점이 바뀌지 않은 한 앞으로도 주택매매시장을 통한 활성화와 같은 실현불가능한 안들이 나올 것이 명약관화하다.
부동산정책의 해법의 본질은 그리 복잡하지 않다. 애시당초 부동산 거품이 생기지 않도록 막아 매매시장과 임대시장의 균형을 달성하여 시장의 안정화를 이루는 것이다. 하지만 전월세난의 경우 이미 여러 가지 정책적 실패가 누적되어 나타난 현상이므로 단기적 대책으로 전월세 상한제 도입, 공공임대 및 토지임대형 주택 공급을 강화할 필요가 있다.
현재의 전월세난은 부동산투기를 용인했던 과거의 정책들의 누적된 결과로 만들어진 것임을 박근혜 정부는 기억하기 바란다. 복잡하게 얽힌 실타래와 같은 현재의 상황을 단숨에 풀기는 불가능하다. 역대 정부들의 과거 정책들을 복기해보며 장기·단기 정책 과제들을 설정하여 국민들이 집걱정 없이 생업에 집중할 수 있도록 해주기 바란다.
끝.
토 지 정 의 시 민 연 대